年报点评|佳兆业：告别阴影期 重现艳阳天【博鱼(boyu·中国)】 

2017年3月，佳兆业复牌，许久未公开露面的郭英成，开口为佳兆业以定下来3年内突破千亿的销售目标。298亿元的当年销售金额，再加大伤元气了两年，当时大家对郭英成的预期，更好的是抱着猜测态度。

2018年3月，复牌一年的佳兆业公布了2017年年报，447亿元的合约销售，同比快速增长了50%，净利润由倒数三年亏损改以盈利，时隔4年完全恢复派息。投资者对佳兆业，开始黑转路。2019年3月，佳兆业递交了2018年的成绩单，合约销售同比快速增长57%超过700亿元，清净负债率同比上升64个百分点提高至236%，须要一年内偿还债务的借款同比上升了51亿元。

千亿目标着调，财务状况持续优化，投资人与业内人对佳兆业争相路转粉。5年时间，一瞬而逝。从亏损被批评，到利润上升股价大上涨，2018年的佳兆业集团，用一系列飞行高度的数据，可谓了行业“既耕耘，又多元”的企业样本。扭亏盈利后利润额务实下跌两年前刚刚复牌的时候，郭英成被媒体和投资人问道最少的事情，就是佳兆业的财务问题。

当时郭英成问回应，“未来我们的压力并不大，但是有挑战，公司未来的发展我是充满著了信心”。如其所言，近两年里，佳兆业的财务数据，更加渐趋谨慎务实。佳兆业2018年的业绩公告表明，年内公司构建毛利润112.3亿元，同比快速增长24.6%，毛利率为28.8%，同比增加1.5个百分点。

扣减所得税支出、融资成本、投资物业公平值收益等影响因素，最后构建净利润32.9亿元，同比快速增长8.2%。净资产也由此同比快速增长21.1%，超过363.4亿元。从2017年的扭亏为盈到2018年的利润额更进一步下跌，佳兆业已将自己送到了正轨，也挣脱了来自外界的困惑。另一方面，引进了原中国人民银行深圳市中心分行行长张建军等资深金融机构管理层加盟的佳兆业，在债务借还操作者上，也比以往更为慎重。

截至到2018年末，佳兆业集团的总借款大约为1087.7亿元，其中大约169.7亿元需于一年内偿还债务、大约345亿元需于一至两年内偿还债务、大约330.2亿元需于两年至五年内偿还债务及大约242.8亿元需于五年以后偿还债务。从比例来看，2018年末，佳兆业集团短期债务的占比约为16%，比起2017年末的20%，债务结构获得优化。而2018年期末，佳兆业集团享有现金及银行存款（还包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金）约229.2亿元，已能几乎覆盖面积1年内届满债务且有结余。此外，2018年12月时，佳兆业物业在香港主板顺利上市，也更进一步承担了集团的融资与债务压力，拓宽了佳兆业集团链接资本市场的渠道。

区域耕耘 近2万亿货值排在大湾区佳兆业较慢“满血复活”的最重要原因之一，就是其在大湾区的淋漓尽致耕耘战略。2018年里，佳兆业于大湾区的合约销售占到集团整体合约销售近60%，还包括深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场及深圳佳兆业城市广场等原有改为项目，在2018年里多次问鼎区域及全市销售桂冠。在佳兆业2018年的追加土储中，坐落于大湾区内的追加土地储备为120.7万平米，大约占到整体追加土地储备的28.5%。

但如果以并购权益代价计算出来，则佳兆业在大湾区追加土地储备花费的87.8亿元，已占2018年集团整体追加土储投资的55.6%。而截至到2018年末，佳兆业在大湾区内共计1300万平方米的土地储备，占到总土储的54%，其中以深圳、广州及惠州布局居多。

大湾区的土储货值大约3370亿元，占到全部货值的73%。再行其中，深圳货值占到比超过1600亿，又占有大湾区货值的半壁江山。

除了大体量的二级研发储备，佳兆业在大湾区内还稳坐着“原有改为之王”的方位。2018年里，佳兆业顺利转化成还包括深圳东门道、广州小坪村及珠海水岸华都花园3旧改为项目，合计57万平方米转入土储，可售货值超过330亿元。

而截至到2018年末，再加2018年竞得的广州市白云区小坪村更新改造项目，佳兆业共计享有原有改为储备项目占地面积（并未算入土储）大约3000万平方米，99%坐落于大湾区，其中深圳及广州分别占到比31.8%及31.6%，中山与惠州分别占比为23.3%及11.4%，对应在大湾区共计享有119旧改为项目，还包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目，这些项目储备可为集团带给大约1.8万亿货值。预计在未来的1-2年内，佳兆业集团将有10个项目构建供地供货，货值近1000亿；中期，将有产于在深圳、广州的14个项目供货，货值大约4500亿元。

而共创远期，佳兆业将有占地面积2000万平方米的旧改为项目相继供应市场，货值将超过1.3万亿。一级原有改为再加二级研发，近2万亿的大湾区货值储备，将沦为佳兆业业绩可持续快速增长的实力雄厚承托。多元三路多元开花除了拿地多元化，在地产之外，佳兆业也布局了诸多多元板块——例如，财富管理、文化体育、旅游、酒店、餐饮、物业、航海、医疗、教育、茶叶和红酒等。

且早已有了10多年多元发展经验。从年报来看，目前并表在集团内的七大板块，2018年的收入额皆构建了务实甚至大幅度的快速增长，为佳兆业的营收实力添砖加瓦。其中：·物业销售收入360.81亿元，同比快速增长了15.62%，占到集团年内总收入的93.22%；·租金收益2.79亿元，同比快速增长了11.63%，占到集团年内总收入的0.72%；·物业管理服务收入5.16亿元，同比快速增长63.43%，占到集团年内总收入的1.33%；·酒店及餐饮业务收入2.50亿元，同比快速增长53.69%，占到集团年内总收入的0.65%；·戏院、百货店及文化中心业务收入4.91亿元，同比快速增长108.57%，占到集团年内总收入的1.27%；·水路客货运业务8.11亿元，同比快速增长51.10%，占到集团年内总收入的2.09%；·其他收益2.78亿元，同比快速增长279.47%，占到集团年内总收入的0.72%。此外，目前佳兆业旗下入股或持有人的多元上市公司一共有五个平台，分别为佳兆业身体健康、佳兆业物业、NTP、欠佳云科技、大力发展生化。

据报，不同于其他同行的统一管理，为了让旗下的多元板块能构建专业且成熟期的发展，佳兆业的多元板块都是用专业公司独立国家发展的，每个专业公司都会原作独立国家的董事会，让其独立国家管理。郭英成回应，未来佳兆业将之后“成熟期一块，拆分一块”的管理模式，期望未来五年多元业务的收益需要占到到佳兆业集团整体收益的30%~40%。同时也期望能通过地产与多元化之间的有序，提供更加多优质土地，并为城市文化非常丰富发展多做到一些贡献。

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